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为什么,要在东莞买写字楼?

2020-05-22 17:53:00      来源: 东莞搜狐焦点 收藏本文

许多人误会了写字楼。

因为投资住宅较为稳妥,刚好赶上国内地产业近二十年的飞速发展,住宅也能给投资者带来不错的回报,使得不少人忽略了写字楼等商办物业的价值。

但其实,对于投资圣手而言,真正的投资往往是围绕商办物业展开,而住宅,更应该贴近“房住不炒”的宗旨。

而随着城市化进程的推进,商办物业,尤其是核心区优质物业的价值,正在逐渐凸显,高净值人士的资产配置逻辑,也在悄然发生转变。

| 东江之星,真·轨道物业

作为目前大湾区置业热门区域之一,东莞正处于快速上升阶段,其商办物业市场,也开始受到了更多关注。

而目前,东莞写字楼的价值尚未得到充分挖掘,恰好提供了最好的下手机会。

本篇,告诉你,为什么你可以考虑在东莞买写字楼。

城市核心,大宗城市资产,价值难以替代

写字楼的超级玩家,可看香港。

香港四大家族每一个都有大量的收租物业,而且这些物业基本只租不售。

香港最贵的写字楼IFC,一年的总计租金收入就高达90亿。这栋大楼的的主人是香港的两大豪门,李兆基家族跟郭得胜家族。

| 图中最高的建筑,为香港中环IFC

这样的收益,远不是住宅可比,也跟投资住宅不是一样的逻辑。

在住宅、公寓、写字楼一众产品中,写字楼是投资回报最高、最稳定,并且最长久的产品。

原因,在于写字楼占据的是城市最为核心的地段,是一座城市的经济命脉与税收支撑。

这是住宅所不具备的功能,而公寓又多受面积影响,更倾向于“小而美”,只有写字楼,才能撑起一座城市的门面,一座城市的发达程度,基本考察城市最核心地段的写字楼群,便可知一二。

也因此,写字楼成为价值最被银行肯定的产品(这对许多投资客而言极为关键),因为住宅的估价总有天花板,而写字楼的价值,会随着整个城市的价值上涨而上涨,只要城市处于上升通道,核心地段写字楼的价值,不会触顶。

| 东江之星写字楼效果图

以这个逻辑,再回到东莞,便可知,如今确实是入手东莞写字楼的最好时机。

核心原因,正是东莞这所城市,仍处于快速的上升通道。随着发展的需要,东莞刚刚进入自己的高楼时代。

人们还未理解,在一座城市正在大刀阔斧建造高楼群之时,建的不仅是高楼,同时还会对整个片区进行最高规格的配套建设。

| 项目周边同步建设配套

以万科首铸东江之星为例,从区位来看,该盘位于南城与万江交界处,为地铁R1线滨江体育馆站上盖,是目前城区首个,也是唯一一个真正意义上的地铁上盖TOD综合体项目,可实现“坐电梯直达地铁口”。

这样的项目,并不能简单地理解为地产项目,更是东莞目前轰轰烈烈的“TOD之城”的一环。为发挥TOD的作用,政府还将会有大量的规划及城市资源倾斜。

此外,项目所处的龙湾片区,在大湾区建设方面,同样受到青睐。据规划,该片区不仅是中心城区对接水乡新城片区的门户,更是握住了广深高速创新带的黄金地段。

| 龙湾片区地处大湾区核心地带

政府的规划、城市资源的倾斜,也赋予万科首铸东江之星更具前瞻性的投资价值。

从另一层面上理解,写字楼,捆绑的是整个城市的资源,写字楼的未来,体现的也是城市的未来。

这也是为什么写字楼属于大宗城市资产的原因,需要投资者有前置的眼光,和资产配置的思维。

找准东莞最核心地段写字楼的所在地,也就摸清了东莞未来核心发展区域的命门。

但东莞写字楼的价值,还在被严重低估。

一般而言,商办物业的价格约为同片区住宅价格的70%,而目前,东莞写字楼价格仅为周边住宅产品的30-40%,其价值尚未得到充分挖掘。

| 同处核心区,写字楼价格仅约为住宅价格1/3

这,又无意中造就了,目前入手东莞核心区写字楼的最佳机会。

没想到,1.25万/平起,还能入手万科地铁上盖写字楼

目前,占据核心优质资源的万科首铸东江之星,推出仅约12500元/平起的写字楼,则为这一机会提供了兑现的可能。

而这个核心区热盘,继今年3月成交318套,强势拿下东莞商业网签金额冠军后,4月再卖出302套,5月则卖出200余套(截至5月20日),交出了不到三个月累计成交超820套的好成绩。

作为东莞为数不多的真·轨道物业,万科首铸东江之星的热销,也证明了轨道物业的真实价值。

| 坐拥丰富业态的东江之星

作为东莞首个地铁上盖TOD综合体项目,项目负二层无缝接驳地铁R1线(预计2024年试运营)。

同时,R1线西连广州5号线,东连深圳6号线,是全国唯一一条连通广深的地铁线路。

| 万科首铸东江之星TOD剖面图

目前,万科首铸东江之星在售约85-1900平写字楼产品,售价仅约12500元/平起。这几乎可以肯定,东莞的写字楼,日后还有极大的空间。

同时,项目周边写字楼出租率均超90%,需求量较大,周边租金约为70-80元/平,租金水平较为理想。

而因东江之星为轨道物业,随着地铁的开通、首铸万科广场商圈效应的形成,还将对租金有新一波的拉动。

| 已开业的首铸万科广场

当东莞的写字楼的价格与东莞的城市价值真正匹配之时,你一定会感谢果断下手的自己。

又一城市地标,进入价值兑现期

超高层写字楼,不仅是城市地标,也是超高层物业价值的极致体现。

在东莞核心区一众的超高写字楼中,颇受青睐的,当属万科首铸东江之星。

东江之星拥有约250米的国际超甲级写字楼,每层高约4.15米,建成后将成为东莞城市的又一天际门户。

| 东江一号效果图

写字楼1-4楼为挑高16米的奢阔大堂,五楼以上为办公产品,合计778套,面积为85-1900平,其平均使用率高达71%,为一层16户设计。

地铁+超高层+高性价比,写字楼价值渐受重视

而认可超高层物业价值的客户,出手也是相当阔绰。不少客户一次性横扫5-6套。

其中,选购于此的客户想法大致相似:性价比高,万科品牌,地铁,回报预期较高。

万江客户:认可TOD价值;景观视野佳

一位来自万江的自用客表示:“看遍市面所有写字楼,最后还是挑了这里。在这里办公很方便,底下有商业有地铁,员工上下班比较方便。而且站在东江之星可以俯瞰整座城市,CBD、龙湾、东江等近在眼前,景观好。”

南城客户:万科品牌加持;看好投资回报

另外一位从事金融行业的投资客则表示,“在汇峰中心、中天大厦都已购置写字楼自用,东江之星既有万科品牌加持,又是轨道物业,买了日后出租、自用两不误。”

不难看出,随着东莞核心地段超高层物业进入价值体现周期,人们对商办物业有了更多维度的考量。

而在一众商办物业中,写字楼的生命周期,相比公寓和商铺而言更为长久和稳定。

房姐有话说:买写字楼的客户,手上基本不会空空如也,早已数套房子在手。

但首先有一点,不要用买住宅的思维(短期内升值,然后转手赚差价)来解读写字楼。

这是城市大宗资产,更多时候,考虑的是城市的发展维度,并不是小区配套的完善。自然,城市能带来的红利,比小区要丰厚得多。

去考察一下吧,你不会失望!

如此优质的城市资产,真的要错过吗?1.25万/平起拥有万科首铸东江之星!

 

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