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东莞楼市:选房需谨慎,这些房产买后难转手!

2020-07-31 23:44:00      来源: 广叔谈房 收藏本文

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔好。东莞户籍,万江有一套自住房140多平米,南城汇一城有一套60平一房一厅(住宅性质,可入户,步行可到鸿福地铁口,有阳光中心小学和幼儿园学位),东南向,中间楼层,无贷款。因东莞限购限贷(二手房不限购但一次性付款子弹不够)

目前考虑:1.卖掉南城汇一城的一房(始终是公寓,楼龄13年了),空出购房指标,房款作为首付,在南城CBD(万象府)或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天(二手)、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房,纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好,再买都没有这么好了,而且再买的价格都比卖价高很多,上涨空间很有限了;2.到惠阳临深地区买一套(后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘),因不限购限贷,够首付,不用卖房,深圳14号地铁很快开通,坪山也有华润投资等规划,深圳东部外溢中长期有空间?但又纠结惠阳确实房源多,深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答:你好。1、汇一城,区位不错,近地铁,商业配套成熟,户型小了点,我认为还有一定的潜力,可以再拿一下,或者想办法搞个名额,DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府,次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大,可以买,但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑,因为在豪宅线下,有地铁学区等利好,价格亲民,未来比较看好。

提问:广叔你好,又来咨询你了,辛苦!由于近期可能会在长安工作几年,也在考虑那边二手房。你经常推荐长安的长安花园和金沙花园,我看楼龄是06年的。虎门的南部万科城、万科紫台、金地琥悦、恒大御景半岛怎么样?长安和虎门的这几个楼盘,可以取前五排名吗?谢谢!另,黄埔的星樾和南沙的星河山海湾,如果五年周期,跟虎门长安比,是否价值更高。

回答:你好。我的看法:长安花园>南部湾万科城>金地琥悦>金沙花园>万科紫台

提问:广叔,大朗远大城市广场的铺店约40平方米,半年没租出,现在是否出售时机?还是再长持

回答:铺面一直不建议买,建议下半年实体业恢复得差不多了在做打算。

提问:广叔你好,本人现在有150万想买一套房投资,看了黄江一手全新,富基云山湖镜,大朗安华香蜜松湖,还有大岭山万科汉邦松湖半岛,二手房只看了大朗松湖朗悦,请问广叔这几个楼盘边个楼盘有升值潜力,我打算了投资2-5年卖掉。

回答:你好。环松山湖的大朗和大岭山价值比较高,我的看法:汉邦松湖半岛>香蜜松湖 >松湖朗悦>富基·云山湖镜

提问:广叔,请问环深圳周边地区有没有价值?比如东莞,惠州

回答:你好,环深有价值的只有东莞,首选松山湖 南城,次选凤岗 惠州虽然离深圳很近,但是与坪山接壤,坪山一时半会发展不起来,所以对惠州的房价带动作用很小,南站还好一点,大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业,加上限购,投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半,但是房子却是天量供应,很多大开发商的楼盘,一个盘就是一座城,本地人消化不了库存,加上不限购,只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问:广叔好,新人首问,请问,今年会买一套番禺区自住,和南沙区投资。求分析下南沙应该买哪个板块?

回答:你好,南沙城市很新,规划很宏大,落地产业分量也不差,整体看起来很高大上。但是人少地多,供应大,产业不足,这是弊端,最大痛点是交通,距离主城区太远,日常通勤很是问题,广州屌丝买了没法日常通勤,于是市场一度陷入横盘期。长期看兑现时间太长,短期内难聚人气,现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。

一定要买南沙的话可以考虑2个板块:1、黄阁庆盛板块,主要定位为交通枢纽和科教医疗的板块。距离市中心最近,单价2万左右。2、区ZF板块,万达广场和今洲两大商圈都在这附近也是现在南沙最繁华的区域,单价也是比较高的2.4万左右。

提问:广叔你好,我深圳松岗宏发君域有套小两房,69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对,想卖了重新买,但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答:你好,松岗工业厂房和农民房比较多,地理位置也比较偏,规划上一直没有大的项目和规划落地,短时间内不会有变化。 居住感受比较差,通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问:你好广叔,福田区有两套房:福民大厦(三房)自己住;一套是南方国际广场小户型,放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套,换成一套四房一是自己居住,二来希望以后老三能就近上学,所在的学校(主要考察初中)希望不能比“石厦中学”差! 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手,因石厦中学还不错有学位费概念,如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右,但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W,最好是800W出头,适合居住交通配置好,学位要好,不比石厦中学差。关外也能接受!如果罗湖希望能上深中或翠园!请您给予详细指导!最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划,谢谢!

回答:你好,石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德,属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多,学位非常紧张,是福田幼升小录取分数最高的小学,大量学生被分流,石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显,比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等,缺乏集团化支撑的石厦中学,优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花,短期内比较稳。 其次成长性不错的盘,比较推荐: 南山中熙君南山,宝中第五大道或西城上筑,红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块,是仅有的次新盘,带翠园的学位,其实性价比还不错。

提问:广叔你好,有600万左右的预算,在福田、南山地铁次新盘您有什么好的推荐吗?最近在踩盘福田,发现中心区还有些租金很高,单价在预算内的小两房。不太清楚这种成熟配套、交通方便、学校一般的房子是否值得入手?还是如果增加预算的话,好像大家都宁愿去买红山、宝安、光明,也很少有人选择福田中心区?这是为什么呢?

回答:你好,首先不要太关注租金回报,租金往往和增长性呈负相关。600万较合适的是沙井和光明。如果你考虑自住的话,梅林关和西丽可以重点考虑。碧海和老前海也行,但选择不多,福田中心区600以内的房子大概率没啥投资潜力,太成熟,没规划,还很破旧。福田主要是学区房和香蜜湖两种类型比较主流。福田的小白领对比龙华,房子新,还有学区,当然选龙华。

提问:广叔你好,请问前海港湾花园这个盘值得继续持有吗?5号线地铁很快就要开通了,主要缺点感觉还是靠近兴海大道,月亮湾大道,比较吵,去年730之前入手的,现在基本上是亏的。心塞!

回答:你好,前海港湾花园很新,以前海为未来中心来看,地段和学区都很好了,继续持有吧。去年赶上730严控,很多盘是从当时的高点有回调的,但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问:你好广叔,我们家情况是这样的,家庭原本有两套房,年初卖了一套,现在手上有七八万,还有一套在盐田是自住,价值五百万,贷款还欠50万,一儿一女。想用卖房的钱七百万在福田或者是南山,宝安投资一套比较有价值的学位房,三年之后搬过去住。您觉得该怎么去选择呢?

回答:你好,宝中和前海南带学位的你也是可以关注的,前海南这边有诺德阳光玫瑰园,宝中的话有天健,时尚,天悦龙庭,西城上筑,幸福海岸都是比较适合的。

提问:你好广叔,我上个月买了华晖瑞喜新房570万,2020年底交房。现在才看你们这里高见。不知道我有没有买错。投资又自住?

回答:你好,坂田南属于坂田比较宜居的片区,楼盘相对还比较集中,民房比较少,有商圈,有地铁,学校也在附近,华晖的得房率有点低,100平只能当个89来用,不过现在房价都上去了,二手又有税费,这个价格不算贵,但也不便宜。

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