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在全球房租排名第四的纽约,房东们为什么还在“哭穷”

2019-07-17 19:02:47      来源: 红星新闻 收藏本文
在全球房租排名第四的纽约,房东们为什么还在“哭穷”

寸土寸金的纽约 图据Curbed NY

据彭博社消息,美国纽约的“租金稳定法”再次受到攻击。本周一,一批房地产贸易集团和房东向布鲁克林联邦法院发起诉讼,要求撤销这部覆盖100多万套公寓的法律。

诉讼称,几十年来,这部限制房租上涨的法律从根本上违背了美国宪法,因为它给房产所有者带来了极不公平的负担。

根据非营利性组织“全球城市商业联盟”此前的调查,纽约在全球热门城市的房租排名中高居第四位,平均月租约17000元人民币,需消耗当地平均工资的63.1%。可以说,房租已经成为纽约客们最大的一笔开销,那么,“房东”们凭什么还在哭诉被“剥削”呢?

这还得从这部“租金稳定法”(Rent Stabilization Law)说起。

租客认为是祝福

房东认为是诅咒

“租金稳定法”的雏形,是1940年代美国开始推行的政府管控租金政策,最初的目的原本是控制战时通涨,而随着房屋租赁市场的发展。之后几十年里,各州的管制方式和名目也演化出众多版本。1969年,纽约为应对当时的住房危机,出台“租金稳定法”,将更多房屋纳入管制范围,以便让低收入人群不至于无家可归。1947年2月到1974年初之间兴建的大批公寓,都被列入了租金管制范围。

所谓的管制,是指每年房租的涨幅不归房东做主,而是交由政府指定的租金厘定委员会(Rent Guidelines Board),根据前一年通胀情况作出具体规定,换句话说,租金并非是市场价。据介绍,这些年纽约受管制的租金涨幅基本保持在2%到4%的水平,有的年份甚至低至1%。

曼哈顿研究所项目主管Howard Husock分析指出,目前纽约拥有住房330万套,约100万套是房主自住,其余200万套皆为出租,另有30万套政府经营的公共住宅(廉租房及经济适用房)。在200万套出租房中,有100万套是受“租金稳定法”保护的,租房费用远在市场价格以下。

而今年6月14日,纽约州立法机构又采取了更广泛的租户保护措施,进一步限制租金上涨,并使房东无力“驱逐”租客。比如说,按照修改前的“租金稳定法”,如果公寓空置,业主被允许在下一次租赁时将租金提高20%,而新规废除该条款;如果业主花钱进行改善性装修,也可以大幅提高租金,但新规对上涨幅度做出了严格的限制。

而这,就是本次原告团队发起诉讼的根本原因。诉状写道,“新规进一步侵犯了公民的权利,租金稳定法的不合理性和任意性,凌驾于财产所有者的核心权利之上”。用彭博社的话说,“租客们认为新法规是祝福,而房东们则视之为诅咒。”

别人涨了,自己没涨

管制房业主受刺激“花式赶客”

纽约市政府则认为,这起诉讼威胁到了普通纽约市民的利益。

纽约市副新闻秘书Jane Meyer在一份声明中说,“对于那些把这座城市称为家的普通民众来说,取消租金稳定政策将是一个毁灭性的打击。”她表示,市政府将重新审查这起诉讼。

事实上,在过去的几十年里,纽约市内不受监管的房屋租金迅速上涨,这对于那些房产为“租金稳定房”的人来说,当然是一个不小的刺激。用商业房地产咨询公司Ariel Property Advisors总裁Shimon Shkury的话说:“人们购买住宅建筑,当然希望在每个转弯处都能增加价值,但在租金稳定政策下,这些商业计划都不可行的。”

正因为如此,不少管制房屋业主开始“花式赶客”。比如针对旧法规中关于“公寓空置后可提高20%租金”的设定,很多房东会向现任租户提供数十万美元的“搬家费”,请他们主动搬离。再比如,法律规定如果房东能证明房客年收入超过20万,那么房屋可以脱离管制,于是雇佣私家侦探调查房客真实收入的事也比比皆是。

纽约州司法部长Letitia James表示,“长期以来,房主们看到了租赁市场的火热,趁机钻空子捞取利润,他们肆无忌惮地使用各种危险或恐怖手段,迫使受租金管制的租户搬离。”今年年初,纽约州检察长就起诉了一位皇后区的房东,称其骚扰租户并违反了租金稳定法,根据最终达成的和解协议,惩罚性罚款及对遭受骚扰的房客作出赔偿,该房东总计需支付300万美元。

受益的或是高收入人群

别忘了这位美剧女主的高跟鞋

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《欲望都市》女主角Carrie Bradshaw的公寓真实位于格林威治村的黄金街区 视频截图

此次诉讼中,房东们还表示,“租金稳定法”几经变化,真正受益的大部分是高收入人群,年收入低于3.5万美元的租户,只占租金稳定租户的38%。另有22%的租金稳定租户,年收入超过10万美元,其中又以没有孩子的已婚夫妻居多——跟育有子女的家庭相比,他们在租金方面遇到困难的可能性要小得多。

风靡一时的美剧《欲望都市》中,女主角Carrie Bradshaw塞满华服和名牌鞋的曼哈顿公寓,是无数时装控们梦寐以求的完美居所。它所在的Perry Street街区位于纽约格林威治村,在号称“富人区”的上东区里,也是金字塔尖,平均月租高达3700美元,但Carrie的月租只有750美元,因为它属于“租金管制”。可是,Carrie真的是低收入人群吗?别忘了“嗜鞋如命”的她,出手就是一双4000美元的莫罗·伯拉尼克(Manolo Blahnik)高跟鞋 。

而这个情节,用金融理财媒体TFD的话说,“只是一个源于生活的真实案例,并且,还有相当强的普遍意义。”事实上,因为这100万套租金管制住房分布毫无规律,即便是在寸土寸金的曼哈顿上东区,5000美元月租的公寓隔壁,可能就是一套月租只有几百美金的管制房。

此次原告团包括一个代表25000名房东的“租金稳定协会”。按该协会的说法,许多房东都曾向他们咨询“如何才能涨租”,“他们中的许多人只是工薪阶层,全靠这一点资产,现在地税、水费、物业维护成本在上升,但租金不能涨,这不公平。”

红星新闻特约记者 李彬彬

编辑 张寻

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